Avaliação de Imóveis Urbanos
Laudos em conformidade com a NBR 14653 | www.maclufavaliacoes.com.br | 53 981021166
O Laudo de Avaliação do Imóvel é um documento elaborado em conformidade com a NBR 14.653, e determina o valor de mercado do imóvel.
Valor de Mercado é a quantia mais provável pela qual se negociaria um bem, em uma data de referência, dentro das condições do mercado vigente.
SERVIÇOS
Determinação do justo valor de mercado do imóvel através dos Métodos preconizados pela ABNT NBR 14.653
- Renovatória de locação
- Contestação de impostos (ITCMD)
- Fusões / cisões de empresas - atualização patrimonial
- Decisões sobre investimentos
- Servidões de passagem e desapropriações
- Avaliação para compra e venda
- Inventário
- Assistente Técnico Judicial
- Perito Avaliador Judicial - TJRS
- Avaliação para Separação/Divórcio
O Valor de Mercado do imóvel (venda ou aluguel) traduz o que o mercado está disposto a pagar, naquele momento, pelo imóvel.
Preço de imóveis anunciados e tabela de construtora não são sinônimos de valor de mercado. Até mesmo o custo da benfeitoria devidamente depreciada (custo de reedição) somado ao valor do terreno, podem não refletir o valor de mercado se não forem observados demais variáveis mercadológicas.
Márcio Macluf - Avaliador de Imóveis
CRECI 63.909 | CNAI 34.895
No Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (Homogeneização por fatores) a amostra é homogênea, buscando imóveis semelhantes (porém não são iguais), e é necessário corrigir essas pequenas diferenças de características.
Já no Método Comparativo por Inferência Estatística, a amostra é heterogênea, e são justamente essas diferenças marcantes de características que vão explicar o valor do imóvel.
São vários Fatores que influenciam na formação do valor do imóvel, além dos atributos físicos, e isto deve ser considerado.
" O mercado é decisivo na composição do valor do imóvel".
Descubra os 7 erros mais comuns na Avaliação de Imóveis
1# Comparar anúncios de imóveis semelhantes
Os imóveis são semelhantes, mas não são iguais! É preciso Homogeneizar os imóveis da amostra, para depois compará-los.
Para cada imóvel comparado, verifica-se se as características (como localização, padrão de acabamento, estado de conservação e outras) são melhores ou piores ao imóvel avaliando, e o quão discrepante se encontram.
E essas diferenças de características devem ser compensadas, com o ajuste dos preços dos imóveis anunciados, para mais ou menos.
Além disso, do preço de anúncio até chegar ao valor de mercado, há um deságio que costuma variar entre 5% à 20%.
2# Avaliação com foco nas características do imóvel
A avaliação é Mercadológica, e não deve considerar apenas os atributos físicos do imóvel.
Valores abusivos de condomínio, interferem, diminuindo o valor de mercado do imóvel. E escassez de um terreno dentro de um condomínio gera valorização. E isso deve ser considerado.
“O mercado é decisivo na composição do valor do imóvel”.
3# Não realizar a vistoria do imóvel
A vistoria do imóvel é imprescindível para a avaliação. É quando caracterizamos o imóvel e seu entorno.
A partir daí planeja-se qual Método utilizar, e quais as variáveis relevantes na formação do valor.
4# Não analisar o contexto do imóvel
Qual a vocação do imóvel, comercial ou residencial? Qual a relevância do imóvel, a construção (benfeitoria) ou o terreno?
Em muitos casos - em regiões bem valorizadas - o valor do imóvel (terreno com construção) é o valor do próprio terreno, desconsiderando a benfeitoria.
5# Ignorar a Área Equivalente
A Área Equivalente é usada em todas as áreas que não tem o mesmo padrão das áreas principais do imóvel.
Pode ser um terraço descoberto, uma edícula ou mezanino, por exemplo. Nessas áreas vai incidir um Fator de Redução, deixando essa área menos valorizada.
6# Avaliar utilizando o Método inadequado
A norma NBR 14653 aponta os Métodos de Avaliação, cada um tem sua indicação.
O mais utilizado é o Método Comparativo, que pode ser feito com Homogeneização por Fatores ou Inferência Estatística.
Em imóveis atípicos, onde há poucos imóveis para comparação, o Método de escolha é o Evolutivo, como as escolas, hospitais e galpões. Nesse Método soma-se o valor do terreno com o custo da benfeitoria, depreciada.
Nas glebas, com potencial para um condomínio ou loteamento, a indicação é o Método Involutivo.
7# Avalição não validada pela norma NBR 14653
Para a avaliação ser validada, é preciso que as etapas do processo estejam regularizadas de acordo com a norma, caso contrário, será facilmente contestada.
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Macluf - Avaliação de Imóveis Urbanos
Pelotas - RS, Brasil
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